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¿Qué son las hipotecas variables? Descubre sus detalles

¿Qué son las hipotecas variables? Descubre sus detalles

Si te estás planteando hipotecarte para comprar una vivienda, se te planteará la duda de si escoger una hipoteca fija, variable o mixta.  

Las hipotecas son los préstamos cuyo fin es pagar una vivienda. Dependiendo de cómo queramos pagar sus cuotas, podemos escoger entre tener una hipoteca a tipo variable, a tipo fijo o mixta. 

Una hipoteca a tipo variable es aquélla en las que los intereses que pagamos se componen de diferencial y un índice de referencia. El diferencial es esa bonificación fija que se lleva el banco a cabo de prestarnos el dinero, mientras que el índice de referencia se suma a este diferencial. Normalmente el índice de referencia que se utiliza es el del euríbor, aunque no es el único. 

¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas variables?

El euríbor es un índice de referencia internacional que los propios bancos acuerdan y que afecta directamente a nuestra hipoteca, si es una hipoteca a tipo variable.  

El euríbor cambia diariamente y puede que experimente subidas y bajadas importantes. Por ejemplo, en la última década, el euríbor ha llegado a estar en un 5% y en la actualidad se encuentra en números negativos, en un –0,1%. Cuanto más alto esté el euríbor, más tendremos que pagar en las cuotas de nuestra hipoteca. 

Un ejemplo para verlo más claro: si contratas una hipoteca con un 0,99% + euríbor, hoy pagarías un 0,89%, pero en 2008 habrías pagado un 6,10%. 

¿Qué es el plazo de amortización en las hipotecas variables? 

El plazo de amortización en una hipoteca (sea fija o variable) es el tiempo que tenemos para devolverle el dinero al banco. Es decir, serán todos esos años en los que pagaremos las cuotas de la hipoteca hasta que hayamos pagado la totalidad del préstamo. 

El plazo de amortización puede ser más corto o más largo dependiendo de si la hipoteca es fija o variable. Si tienes una hipoteca a tipo variable, el máximo suele situarse en 30-40 años. En cambio, en una hipoteca a tipo fijo el plazo de amortización suele ser más largo y se sitúa en torno a los 20 años, pero pueden ser prorrogables hasta los 30 años.  

Aunque éstas son reglas orientativas, siempre puedes negociar el plazo de amortización con la entidad bancaria que te concederá la hipoteca para adaptarlo a tus necesidades, dentro de unos límites sensatos. Los bancos tienen también en cuenta la edad que tendrá el hipotecado al término de la hipoteca y no se suelen dar si esa edad supera los 70 años. 

¿En qué se diferencian las hipotecas variables de las hipotecas fijas?

La diferencia entre una hipoteca variable y una fija son precisamente las cuotas que pagamos cada mes.  

Una hipoteca a tipo fijo es aquel préstamo en el que se aplican siempre los mismos intereses durante todas las cuotas a pagar y hasta el fin del mismo. Es decir, independientemente del estado del euríbor o cualquier otro índice de referencia, la cuota será siempre la misma.  

En el caso de una hipoteca fija, esas cuotas son siempre las mismas. Por lo tanto, ni el capital ni los intereses aumentan ni disminuyen a lo largo del plazo de amortización. 

¿Qué comisiones pueden cobrar las hipotecas variables?

Hay algunas hipotecas en las que el banco nos puede cobrar comisiones por algunos servicios o acciones que realicemos. Es posible que te encuentres ofertas de hipotecas variables en las que te encuentres comisiones por apertura, por novación, por subrogación, etc. 

También puede que haya hipotecas a tipo variable sin comisiones, pero debes tener en cuenta que, si no tiene ninguna comisión, seguramente los intereses serán más altos para compensar. 

 

¿Qué porcentaje del valor de una vivienda se puede financiar con hipotecas variables?

Como regla general, los bancos no conceden el 100% del piso como financiación, sino que el porcentaje se sitúa en torno al 80%, y el resto debe ser abonado por el hipotecado a modo de entrada. Pero existen distintas modalidades y puntos a tratar. 

Debes tener en cuenta que, al precio de la vivienda hay que sumarle los gastos derivados de su compra. Por ejemplo: los gastos de notaría (alrededor de 500 €), el registro (sobre 350 €) y los gastos de gestoría (sobre 250 €), además de otros posibles gastos e impuestos. 

Una posibilidad es que el banco financie el 80% del valor del piso y los gastos de compraventa. Es decir, que si el piso cuesta 100.000 €, el banco te prestaría los 80.000 € (el 80%) y además también todos los gastos de compraventa. 

En cuanto al valor del piso, también hay distintas formas de actuar por parte de las entidades bancarias. Cuando hablamos del valor de un piso, podemos referirnos al precio al que lo compramos o a su valor de tasación. La tasación es el valor real del piso, mientras que el precio del piso puede ser mayor que el de la tasación. 

Así que, cuando hablamos de financiación del valor del piso, es posible que el banco nos ofrezca el 80% del valor de tasación del piso o que nos dé el 80% del precio al que adquirimos la vivienda. 

El nivel de financiación dependerá del tipo de hipoteca y de las condiciones de la entidad financiera y, normalmente, el hecho de que sea fija o variable no afecta al porcentaje de financiación que se concede. 

¿Cómo llevarse las hipotecas variables a otro banco?

¿Sabías que es posible cambiar tu hipoteca de banco? Esta práctica tiene el nombre de subrogación y, aunque no es una operación fácil de conseguir, tienes el derecho de hacerlo si no te sientes a gusto con el banco que te ha concedido la hipoteca. 

Lo primero que debes saber es que, para subrogar tu hipoteca y llevártela a otro banco, debes haber pagado al menos 3 años. Ten en cuenta que cuantos más años hayas pagado, más garantías tendrá el nuevo banco de que eres un buen pagador. 

Además, normalmente las hipotecas cuentan con una comisión por subrogación, por la que si quieres cambiar tu hipoteca de banco tendrás que pagar una comisión que suele ser del 1% del valor de la hipoteca que te queda pendiente. También suele comportar gastos de notaría, gestión, tasación, etc. Haz un cálculo detallado de si tus nuevas condiciones amortizarán estos gastos.

Para subrogar tu hipoteca variable (y también fija o mixta) deberás seguir los siguientes pasos:  

  • Comprobar y comparar las ofertas de los otros bancos y decidir cuál te conviene más. 
  • Cuando te hayas decidido, debes presentar una solicitud de subrogación de hipoteca. 
  • El banco la aceptaría y tendría 7 días para darte una contraoferta. Tú tendrás 10 días para decidir si te interesa o si prefieres continuar con la subrogación.  

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