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Hipotecas

Guía para entender y contratar una hipoteca

Si estás pensando en contratar una hipoteca para comprar una vivienda, aquí encontrarás una completísima guía con toda la información, consejos y herramientas que necesitarás antes de firmar tu préstamo hipotecario. Recuerda que antes de lanzarte a contratar un préstamo hipotecario deberás hacer una comparativa de las hipotecas que hay en el mercado. Además, como regla general, se suele aconsejar acudir al menos a 3 bancos para comparar las mejores opciones de hipotecas y contratar finalmente la que mejor se adapte a tus necesidades. Sigue leyendo y descubre todo lo que debes saber para entender tu hipoteca y contratar la mejor.

Entender una hipoteca: ¿qué hay que saber antes de contratar una?

Una hipoteca es un tipo de préstamo de dinero (capital) destinado a pagar una vivienda y concedido por un banco. A cambio de conceder el capital para la vivienda, el hipotecado devolverá el crédito con intereses en un plazo de amortización determinado y de forma mensual.

Las hipotecas, a diferencia de los préstamos personales, ofrecen un capital elevado, de más de 30.000 euros y los intereses son menores que en los créditos personales.

Para entender una hipoteca y escoger una buena, debemos tener en cuenta los tres pilares de una hipoteca: el capital (el dinero que vamos a pedir), el interés (el dinero que le pagaremos al banco) y el plazo de amortización (el tiempo durante el que pagaremos la hipoteca).

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1. El capital

El capital es el dinero que se le pide al banco para pagar la vivienda. Normalmente, lo que se nos concede en una hipoteca no es el total del precio de la vivienda, sino que el capital concedido será de un 80% del valor de tasación de la vivienda que se va a adquirir, mientras que el 20% restante se corresponde con la entrada, es decir, con el dinero que aporta el hipotecado al inicio del préstamo hipotecario. Normalmente también tendremos que añadir otro 10% que se destinará a gastos de gestión, notaría, etc.

Un ejemplo sencillo y en números redondos:

Si deseas comprar una vivienda de 100.000 euros, necesitarás reunir primero el 20%, que será la entrada: 20.000 euros. A continuación, al acceder a la hipoteca el dinero que te prestará el banco será de 80.000 euros. Estos 80.000 euros son el capital de una hipoteca.

En el caso de que necesites el 10% extra de gastos de compraventa, tendrías que reunir los 20.000 euros de la entrada y además los 10.000 euros de gastos de gestión.

2. El interés

El interés es el beneficio económico que obtiene el banco por prestarnos el dinero. El interés es el factor que suele determinar si una hipoteca es más o menos barata y también determina el tipo de hipoteca: si la hipoteca es fija quiere decir que es una hipoteca en la que el interés no varía nunca; si es una hipoteca variable, quieres decir que es una hipoteca en la que el interés cambia tomando en cuenta diferentes criterios. También existe la posibilidad de que la hipoteca sea mixta, un híbrido entre la hipoteca fija y variable.

El interés en otras palabras es el porcentaje de dinero que el banco nos cobra por darnos ese capital para pagar nuestra vivienda. A mayor interés, más dinero le acabaremos dando al banco al terminar la hipoteca. El porcentaje de intereses a día de hoy suele rondar entre el 0,99% + euríbor (en hipotecas variables) y el 3% (en hipotecas fijas).

¿Qué factores afectan al interés de una hipoteca?

El interés de cada hipoteca puede ser distinto y los factores principales que lo influencian son el euríbor y el diferencial. Te los explicamos a continuación:

  • El euríbor es el concepto clave que tienes que conocer para conocer el porcentaje de intereses que pagarás con tu hipoteca (y otros préstamos). Pero, ¿qué es el euríbor? ¿Cómo se puede calcular y cómo afecta a la hipoteca? El euríbor (Euro Interbank Offered Rate, por sus siglas en inglés) es un referente que usan los bancos a la hora de concederse préstamos entre ellos o a los particulares (las hipotecas por ejemplo). Son los mismos bancos los que determinan el valor del euríbor y éste se actualiza a diario. Aunque existen otros tipos de interés, el euríbor es el de más relevancia para una hipoteca. El euríbor puede variar mucho, especialmente por factores externos como el estado de la economía. Por ejemplo en 2008 alcanzó un pico del 5,5%, mientras que en la actualidad (junio de 2018) ha caído hasta el -0,1%. Cuanto más alto esté el euríbor, más intereses pagarás y cuanto más bajo esté, más beneficioso será para el hipotecado. Si el euríbor se encuentra por debajo de 0 (como en la actualidad), será el banco el que deba pagar intereses al particular. Es un contexto óptimo para pagar una hipoteca.Un ejemplo práctico: Si tuvieras una hipoteca variable con un interés de o,99% + euríbor, el interés de la hipoteca será hoy de 0,89% (0,99% + -0,10% de euríbor).
    Pero si el año que viene el euríbor estuviese en un 2%, pagarías un 0,99% + 2% de euríbor, un total de 2,99% de intereses.
  • El diferencial es ese porcentaje de intereses que cobra el banco por prestarnos el capital para la vivienda, el mismo que se suma al euríbor y determina la cifra total de intereses a pagar. Cada entidad bancaria puede ofrecer un diferencial diferente. Tomando el ejemplo anterior, el diferencial sería ese 0,99%.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el interés es un factor que no variará mientras estemos pagando nuestro préstamo hipotecario. El saber que el interés no cambiará en todo el plazo de amortización es una gran ventaja. Dado que el préstamo hipotecario se paga en un plazo de tiempo considerablemente largo, tenemos la seguridad de que nuestra hipoteca será la misma, tanto si la economía empeora o mejora o si el euríbor sube o baja.

3. El plazo de amortización

El plazo de amortización (o de reembolso o devolución) es el tiempo que nos da el banco para devolver la totalidad del préstamo hipotecario. En el caso de una hipoteca variable, el máximo puede llegar a ser de 30 años. En el caso de una hipoteca fija, el máximo suele ser de 20 años. Ésta es una normal general, ya que las entidades bancarias pueden prolongar los plazos de amortización u ofrecer opciones diferentes dependiendo de las demás características de la hipoteca.

Normalmente, es el banco el que nos deja elegir el plazo de amortización según nuestras necesidades. Pero debes tener en cuenta que cuanto más largo sea el plazo, más cara resultará la hipoteca a la larga, ya que acabarás pagando más intereses. En cambio con una hipoteca más corta, pagarás los intereses más condensados: el interés será más elevado cada mes, pero la acabarás pagando antes.

claves para contratar una hipoteca

Para escoger un buen plazo de amortización, debes tener en cuenta la edad con la que accedes a la hipoteca, y es que no es lo mismo hipotecarse con 20 años que con 50. Incluso es habitual que el banco establezca un límite de edad que puede alcanzar el titular de la hipoteca al terminar el plazo de amortización. Éste suele estar entre los 70 y los 80 años.


¿Qué tipos de hipoteca existen? Hipotecas según el tipo de interés

Existen principalmente 3 tipos de hipotecas, que varían según cómo se paguen las cuotas y del interés de las mismas. Normalmente las hipotecas pueden ser fijas, variables o mixtas:

  • La hipoteca variable: una hipoteca de interés variable es aquella en la que la cuota mensual que tenemos que pagar se compone del diferencial y un tipo de interés que, normalmente y como ya hemos explicado, es el euríbor. Dado que el euríbor cambia, también lo puede hacer la cuota mensual que pagamos, tanto aumentando como reduciendo la cuota. Éste es precisamente el riesgo de una hipoteca variable: dependiendo de la evolución de la economía y del euríbor y, teniendo en cuenta que el plazo de amortización de una hipoteca suele ser ser al menos un par de décadas, podemos pagar cuotas muy diversas a lo largo de los años, para bien o para mal. Hay que tener en cuenta que, aunque el euríbor se actualice y fluctúe a diario, no lo hace así la hipoteca. Como regla general, el banco fija el porcentaje de euríbor a 6 o 12 meses. De esta forma, la entidad bancaria revisará el valor del euríbor y lo cambiará cada semestre o cada año y, con él, variará la cuota que deberemos pagar.
  • La hipoteca fija: a diferencia de la hipoteca variable, una hipoteca de tipo fijo es aquella en la que la cuota mensual a pagar se compone del diferencial que fija el banco y no cambia nunca, se mantiene igual desde el inicio del préstamo, durante todo el plazo de amortización y hasta el vencimiento del contrato. La hipoteca fija no está sujeta a ningún tipo de interés, por lo que las fluctuaciones  del euríbor no influyen en los intereses de los hipotecados. La hipoteca a tipo fijo es una seguridad para quien no se quiere arriesgar a subidas inesperadas del euríbor. Con ella sabremos a ciencia cierta lo que pagaremos mes a mes durante todo el plazo de amortización. Si bien es cierto que, si el euríbor está muy bajo e incluso bajo cero (como lo está ahora) tampoco percibiremos los beneficios que nos tendría que dar nuestra entidad bancaria.
  • La hipoteca mixta: ni sí, ni no; ni blanco ni negro. Una hipoteca a tipo mixto es una combinación de las dos modalidades anteriores. ¿Cómo se combinan si son opuestas? Normalmente, con una hipoteca mixta se pagan las cuotas con un interés fijo durante los primeros años del plazo de amortización, mientras que durante los años restantes se pagan a tipo variable. El número de años o incluso el orden de modalidades puede variar según el banco, pero lo que influye sobre todo es la situación económica del momento. Actualmente se firman muchas hipotecas a tipo mixto, pero si el euríbor cambiara drásticamente en los próximos años, seguramente los bancos concederán hipotecas con tipos y modalidades diferentes. La duración de cada modalidad se puede pactar entre el hipotecado y el banco y normalmente suele rondar de los 5 y los 20 años. Esto dependerá de otras características de la hipoteca.

Requisitos para que nos concedan una hipoteca

Como seguramente ya sepas, no todo el mundo puede acceder a un préstamo hipotecario, ya que todas las entidades bancarias establecen una serie de requisitos para asegurarse de que el tomador de la hipoteca pagará sus cuotas hasta llegar a pagar la totalidad del préstamo. Hace unos años era relativamente fácil acceder a una hipoteca: los bancos concedían productos de financiación con condiciones bastante laxas, por lo que muchos hipotecados acabaron por no poder pagar sus préstamos, dando lugar al estallido de la burbuja inmobiliaria. Es por esto que, a día de hoy, las condiciones se han vuelto más duras que hace una década.

Antes de comparar las condiciones de los distintos préstamos hipotecarios, te recomendamos que te asegures de si puedes optar a que se te conceda una hipoteca. En términos generales, las condiciones son iguales o muy parecidas en las distintas entidades bancarias y, obviamente, todas tienen que ver con la solvencia de que dispongas, pero también de tu situación personal y de tu estabilidad laboral.

A continuación te explicamos en detalle los requisitos básicos que necesitarás para acceder a una hipoteca:

1. Tener un trabajo con ingresos mínimos y estable

Es el requisito más obvio: antes de contraer una deuda elevada y a largo plazo como lo es una hipoteca, debemos tener unos ingresos mínimos que nos permitan pagarla, no sólo ahora, sino durante todos los años durante los que la tendremos que pagar.

En cuanto al salario, como norma general se deberán reunir alrededor de 2.000 euros netos al mes. Recuerda que, dependiendo de las condiciones de la hipoteca y de otras garantías que se puedan aportar al banco, esta cifra puede aumentarse o reducirse.

Ahorros hipoteca

Pero el sueldo no es todo lo que cuenta a la hora de conseguir una buena hipoteca. Y es que de nada te servirá percibir 5.000 euros netos al mes si, por ejemplo, no tienes contrato o si sólo llevas 1 mes trabajando en tu nueva empresa. Para acceder a cualquier hipoteca, tendrás que tener un puesto de trabajo fijo y preferiblemente en el que ya hayas pasado un tiempo considerable. Si es el caso, podrás hacer frente al pago de la hipoteca con menos problemas y podrás demostrarle al banco que tus ingresos son regulares y que seguramente lo seguirán siendo mientras dure el préstamo. Tener un contrato fijo e indefinido con cierta antigüedad en la empresa se valorará positivamente por la entidad bancaria, pero también el sector en que trabajes es un factor importante, ya que si las perspectivas de la industria en la que trabajas son buenas, el banco te valorará mejor de cara a concederte el préstamo.

Existe un caso especial de trabajadores del que no nos queremos olvidar: ¿puedo optar a una hipoteca si soy autónomo? De entrada puede parecer imposible, y es que según datos de la Seguridad Social, existe más de un 80% de trabajadores por cuenta propia que no superan la base mínima de cotización. Si eres autónomo y deseas acceder a una hipoteca, debes tener en cuenta que seguramente el banco te pida al menos 2 años de continuidad laboral en el pasado, así como un detallado análisis de tus actividades e ingresos. Además, en el caso de los autónomos, los ahorros que deben reunir tendrán que llegar al menos un 50% del precio de la vivienda. Sin duda pueden parecer requisitos inalcanzables, pero si tu actividad económica es buena y estable puedes conseguir una buena hipoteca incluso siendo autónomo.

2. Tener una base de ahorros suficiente

Antes de acceder a tu hipoteca debes haber ahorrado una suma de dinero importante ya que, aunque el banco te vaya a prestar el dinero para comprar tu vivienda, lo normal es que debamos abonar una entrada incial para cubrir una fracción del precio total del inmueble. Además de esto, el banco valorará positivamente que tengas ahorros para las posibles eventualidades que se puedan dar en el futuro: será una especie de aval si dejas de ingresar dinero o ingresas menos.

Pero, ¿cuánto dinero hay que ahorrar antes de comprar un piso? Para hacer este cálculo puedes guiarte con una serie de cifras que funcionan de manera general, pero recuerda que cada caso tiene sus particularidades y estas cifras simplemente sirven para orientarte. Por norma general, las hipotecas cubren como máximo un 80% del coste total del piso, así que tendrás que tener al menos un 20% del valor del piso para cubrir la entrada. Pero además, debes tener otro 10% para gastos de compraventa, notaría, etc. así que tendrás que ahorrar en torno a un 35% del valor del piso que quieres comprar.

Existen algunas excepciones a esta regla, y es que si el piso es propiedad del banco en el que solicitas la hipoteca, es bastante posible que te concedan el 100% de financiación. Aunque hoy en día es complicado conseguir la financiación total, ésta es una opción que puedes considerar si necesitas el 100% del valor de la vivienda, aunque seguirás necesitando ese 10% extra para los gastos de compraventa.

Tener un buen colchón de ahorros no sólo es prácticamente obligatorio desde el punto de vista del banco, sino que será una gran ventaja para ti y para las condiciones de tu hipoteca. Recuerda que cuanto menos crédito necesites más beneficioso será para ti a la larga y que tener ahorros para imprevistos podría ser de gran ayuda en caso de que se presenten sorpresas.

3. Tener un aval que respalde nuestra economía

¿Qué es exactamente un aval y cuándo se necesita? Según el Banco de España, “un aval es una forma de garantizar o asegurar el cumplimiento de obligaciones económicas”. En otras palabras, un aval es una garantía que se le ofrece al banco para asegurar que, en caso de que el endeudado no pueda pagar, lo hará el aval, que normalmente es una persona física.

En muchas situaciones se puede dar el caso de que la entidad bancaria solicite un aval como requisito adicional o complementario. Es decir, que si por ejemplo los ingresos mínimos no son suficientes, pero se ofrece un aval que los compense, el banco podría conceder la hipoteca igualmente.

Tener un aval que respalde nuestra situación económica puede ser una gran ventaja a la hora de conseguir la hipoteca, pero no siempre es fácil contar con alguien que responda como aval. No en vano, ejercer de aval es asumir la responsabilidad de hacer frente a un pago voluntariamente para el disfrute de otra persona.

4. No tener deudas o impagos

Por último, el banco también exigirá saber si tenemos otros préstamos o deudas abiertas. Para que el banco pueda acceder a esta información, tendremos que dar nuestra autorización para que consulte la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). En esta central de información no sólo figurarán los préstamos que tengamos abiertos, sino también los pasados aunque ya estén pagados. La entidad bancaria estudiará la facilidad con la que se han pagado y en base a esto decidirá si somos buenos pagadores como para acceder a otra deuda.

Si no tienes otros préstamos, no tendrás problemas para acceder a la hipoteca. Si por el contrario tienes muchas deudas sin finalizar o si te has demorado en el pago de alguna, será prácticamente imposible que se te conceda.


¿Cómo saber si una hipoteca es buena?

Pedir una hipoteca a un banco es algo de vital importancia, no sólo por la dimensión de la deuda sino porque tendremos que estar pagándola durante mucho más tiempo que un préstamo personal, por ejemplo. Se trata de una decisión financiera importantísima, así que es clave que, si tienes cualquier tipo de duda, acudas a tu banco para que te informe detalladamente de todos los pormenores de tu hipoteca. Aunque el banco está obligado a explicarnos todo sobre nuestro contrato, también es recomendable que acudas a un profesional para que te asesore. Pese a que la entidad bancaria tenga la obligación de informarnos, también el hipotecado tiene la responsabilidad de conocer el producto al que accede. De esta forma evitarás sorpresas o sustos inesperados.

casa hipoteca

A continuación te damos una pequeña guía para que sepas qué analizar cuando compares las distintas opciones de hipoteca:

1. El interés

El interés, el capital y el plazo de amortización no sólo son las 3 claves que definen la hipoteca en sí, sino que también determinan si una hipoteca es más o menos conveniente.

Lo que debemos observar en primer lugar es el interés del préstamo hipotecario. Recordemos que el interés (compuesto de euríbor + diferencial, o sólo el diferencial) es el dinero que se le acaba pagando al banco, así que lo que tendremos que buscar es que el interés sea el más bajo posible.

Por lo tanto, una de las claves para contratar una hipoteca barata es encontrar un banco que nos ofrezca un interés bajo (en relación con el mercado, el euríbor y el resto de características de la hipoteca).

Por lo tanto, una de las claves para hacerse con un buen préstamo hipotecario es encontrar a un banco que nos ofrezca un tipo de interés atractivo. En el caso de las hipotecas variables, por ejemplo, lo recomendable es que el producto contratado tenga un diferencial de en torno al 1 % (o más bajo, si es posible) y un fijo inicial reducido. Además, lo ideal es que la bonificación máxima la podamos conseguir sin tener que suscribir muchos servicios vinculados, así como que su precio sea bajo o hasta nulo.

Dado que el interés variará según el plazo de amortización que definamos, es difícil determinar qué es un interés bajo o una hipoteca barata. Lo importante es que compares entre distintas hipotecas teniendo en cuenta el contexto económico en que la pedirás, así como tu propia situación financiera.

2. El plazo de amortización

Éste es otro factor clave a la hora de detectar si una hipoteca nos conviene o no. Hacer un balance entre el plazo de amortización y el interés es clave para dar con una hipoteca perfecta, ya que son factores que se complementan y equilibran entre sí.

Como ya hemos dicho, el plazo de amortización es la totalidad de tiempo durante el que devolveremos el préstamo hipotecario. Los plazos de amortización suelen ir de los 20 a hasta los 40 años. Es normal que en las hipotecas variables el tiempo de amortización sea más largo que en las hipotecas fijas. Aunque lo habitual (y recomendable) es que una hipoteca no sobrepase los 30 años de plazo de amortización, también es posible llegar hasta los 40 años. En el caso de las hipotecas fijas, el plazo de amortización es menor y su máximo suele de ser de 20 años. Recuerda que éstas son normas generales y orientativas y que debes comparar y negociar tu hipoteca según tus necesidades.

Además del plazo de amortización en sí debes también pensar en tu edad a la hora de formar tu hipoteca y, sobe todo, en la edad con la que terminarías de pagarla. Además de las orientaciones que te hemos dado, debes considerar que el plazo de amortización también va en relación con la edad del hipotecado. Aunque no existe una ley que regule esta práctica, es habitual que las entidades bancarias acepten una edad máxima de 75 años al fin de la hipoteca.

Antes de firmar tu hipoteca y de seleccionar el plazo de amortización, recuerda que cuanto más tardes en devolver el préstamo hipotecario, más cara será tu hipoteca a la larga. Te aconsejamos que escojas un plazo de amortización que no sea demasiado prolongado, ajustando siempre las cuotas a tus posibilidades reales.

3. El capital: la financiación y las cuotas

El capital es el dinero total que le vas a pedir al banco para comprar tu vivienda. Ten en cuenta que lo habitual no es pedir el 100% del valor de la vivienda que quieres adquirir, sino sólo un máximo del 80%, mientras que el 20% restante (al menos) tendrás que abonarlo tú como entrada. Es decir, que si quieres comprar una vivienda de 100.000 €, no deberías pedir los 100.000 € a la entidad bancaria, sino sólo un máximo de 80.000 €.

Para dar con una buena hipoteca debes pedir sólo el capital que realmente te haga falta. Recuerda que los intereses que le pagarás al banco son un porcentaje del capital, así que cuanto más dinero pidas en tu préstamo hipotecario, más dinero acabarás pagando a la larga.

Por otro lado, las cuotas de una hipoteca son los pagos que le irás haciendo al banco periódicamente. Normalmente las cuotas son mensuales, pero si te conviene más, también puedes negociar el tener cuotas bimensuales. En otras palabras, las cuotas son las fracciones que tendrás que ir pagando mes a mes hasta que termines de devolver el capital que te ha prestado el banco para tu vivienda, además de los intereses.

La cuota de una hipoteca se compone de dos elementos: el capital y el interés. Es decir, una parte de la cuota será la devolución del dinero que te han prestado (el capital). La otra parte se corresponde con los intereses (el dinero que cobra el banco por prestarte ese capital). Así que lo que estarás pagando mes a mes es tanto el capital prestado como el precio de la hipoteca en sí. La proporción de pago de estos dos elementos depende del tipo de hipoteca y del momento del plazo de amortización en que te encuentres.

El sistema más habitual para pagar las cuotas es el sistema de amortización francés. Este sistema de amortización consiste en que, durante los primeros años, se paga más interés que capital. Este factor tiene mucha importancia a la hora de amortizar dinero extra. Si amortizas dinero extra de tu hipoteca durante las fases en que pagas más intereses que capital, acabarás ahorrando más a la larga.

Elegir bien el tipo de cuota de la hipoteca es fundamental y está interrelacionado con el interés y el plazo de amortización.

El tipo de hipoteca que escojamos (fija, variable o mixta), determinará las cuotas que tengamos que abonar. Si el préstamo es una hipoteca fija, las cuotas serán siempre las mismas, ya que los interere

 

ses serán siempre los fijados en el momento de firmar el contrato hasta que se pague la totalidad del préstamo. Pero si la hipoteca es de tipo variable, las cuotas variarán a partir de cada revisión que se realice, que suele realizarse cada 6 o cada 12 meses. En una hipoteca variable la cuota se compone del capital que tenemos que devolver y el interés, que a su vez se compone de diferencial y euríbor. El diferencial es el porcentaje acordado que cobrará el banco y el euríbor es el índice de referencia que usan los bancos, y que se actualiza diariamente. Así, cuanto más bajo esté el euríbor, más reducida será la cuota que paguemos y cuanto más alto esté, más elevada será la cuota a pagar. Aunque el euríbor se actualiza a diario, las hipotecas se revisan normalmente cada semestre o cada año, por lo que las cuotas de tu hipoteca no cambiarán cada mes.

4. Productos vinculados a la hipoteca

Si ya has echado un vistazo a algunas ofertas habrás notado que muchas de ellas especifican que hay productos vinculados a la hipoteca. Los productos vinculados a la hipoteca son una serie de servicios extra que debemos contratar con el banco que nos concede el préstamo hipotecario. Aunque esto no es obligatorio por ley, es una práctica bastante habitual, ya que beneficia a ambas partes: el banco, porque contratamos más servicios con ellos; y al hipotecado, porque la hipoteca será más barata gracias a esto.

Algunos ejemplos de productos vinculados a la hipoteca son la domiciliación de la nómina, un plan de pensiones, contratación de tarjetas o seguros de vida o de hogar. Los productos vinculados a la hipoteca pueden ser gratuitos (como la domiciliación de la nómina) o de pago (como la contratación de seguros).

Aunque por ley el hipotecado no esté obligado a contratar, por ejemplo, un seguro, sí suele ser un condicionante importante a la hora de que nos den la hipoteca. Dado que las condiciones de la hipoteca mejoran considerablemente.

5. Las comisiones

Comprar vivienda es un desembolso importante y no sólo por el importe de la compra del inmueble. Además de los gastos derivados de los intereses de la hipoteca, debes tener en cuenta las comisiones. Las comisiones son pequeños pagos que debemos realizar al banco para la realización de determinadas operaciones: por ejemplo, abrir la hipoteca, trasladarla a otro banco, realizar una amortización, etc. A continuación te explicamos las comisiones que puede tener una hipoteca:

  • Comisión por apertura: se cobra esta comisión en concepto de abrir la hipoteca. Suele ser de entre el 0,1% y el 1,5% del capital que le has pedido al banco. Ten en cuenta este gasto cuando vaya a firmar tu préstamo hipotecario, ya que al inicio tendrás que aportar la entrada (alrededor de un 20% del valor de la vivienda), los gastos de compraventa (alrededor del 15% del valor de la vivienda), la comisión por apertura y la primera cuota.
  • Comisión por amortización: en algunas ocasiones es posible que la entidad bancaria incluya comisiones por realizar amortizaciones anticipadas. Esta comisión puede ir de 0,25% al 0,5% del capital. Debes tener en cuenta que amortizar según qué cantidades te beneficiará a la hora de hacer tu Declaración de la Renta. Haz un balance y descubre qué te conviene más.
  • Comisión por novación: la novación consiste en realizar cambios en las cláusulas de la hipoteca acordadas entre la entidad financiera y el hipotecado. Si a medio camino de tu hipoteca necesitas cambiar alguna cláusula del préstamo hipotecario, el banco te cargará una comisión por novación. Esta comisión puede ir desde un 0,1 % hasta el 1 % del capital.
  • Comisión por subrogación: la subrogación es el cambio de tu hipoteca de un banco a otro. Si decides trasladar tu hipoteca, debes saber que seguramente se vaya a aplicar una comisión que puede ir del 0,5% al 1% del capital.

Es posible que encuentres alguna hipoteca que tenga 0 comisiones. Aunque no es muy frecuente, recuerda hacer un balance entre todos los aspectos a considerar para saber si la hipoteca es mejor o peor. Es decir, aunque una hipoteca no tenga comisiones, puede tener intereses más elevados y viceversa. Puede que una hipoteca tenga un interés bajo a cambio de comisiones altas. Encuentra un término medio y escoge la que más te convenga según tus necesidades personales.

6. La flexibilidad

La flexibilidad es el último factor que trataremos, pero no es en absoluto el menos importante. Tener una cierta flexibilidad a la hora de pagar, amortizar o cambiar cláusulas es vital en un préstamo hipotecario. Piensa que el plazo de amortización de una hipoteca puede prolongarse hasta los 40 años, por lo que tu situación personal puede cambiar muchísimo. En 40 años (pero también en 20 o 10) pueden pasar muchísimas cosas que nos hagan cambiar de parecer con respecto a lo que firmamos en nuestro contrato hipotecario.

Cuando hablamos de flexibilidad nos referimos a una serie de cláusulas que pueden cambiar la forma de los pagos de la hipoteca, adaptándolos a las necesidades del hipotecado en el momento en que se hacen los cambios. Por ejemplo, podrías escoger en qué momentos y de qué manera quieres pagar las cuotas de la hipoteca. Incluso puedes tener un periodo de carencia en la hipoteca, que consistiría en no pagar las cuotas durante algún tiempo. También podrías alargar tu plazo de amortización y muchas otras posibilidades que siempre puedes intentar negociar con tu entidad financiera.

La ventaja de la flexibilidad en una hipoteca es especialmente interesante para aquéllos que no cobren regularmente. Por ejemplo un autónomo que no perciba ingresos en enero y febrero, pero que en cambio perciba más en julio y agosto podría beneficiarse mucho de una amortización extra en verano o un periodo de carencia en invierno. Éste es un ejemplo en que los ingresos del trabajador sí son regulares, pero no de la forma que solemos tomar como referencia.

En definitiva, puedes escoger una hipoteca flexible si ya sabes de antemano que tu situación económica está sujeta a esta clase de interferencias, pero también si simplemente quieres estar prevenido ante los posibles cambios que se puedan dar en el futuro.

Aunque en general se habla de flexibilidad con respecto a las formas de pago de las cuotas, también se puede decir que una hipoteca es flexible cuando no tiene comisiones.

Todas estas facilidades también se deben pagar, así que lo más seguro es que si quieres una hipoteca flexible será más cara que una regular.

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